Покупка и продажа жилья — это серьезный шаг, который требует внимательности и ответственности. Важно учесть все юридические тонкости, связанные, например, с оценкой объекта, риском утраты права собственности, сбором документов, проверкой собственников и т. д. Если к работе подключен риелтор или сотрудник агентства недвижимости, волноваться не о чем, профессионалу можно доверить рутинные процессы. Но что делать, если вы решили самостоятельно продать или купить квартиру или дом без поддержки эксперта? Как обезопасить себя и защитить недвижимость от незаконных сделок? В статье разберемся, как избежать подводных камней и быстро провести сделку.
Подготовка к сделке — гарантия вашего спокойствия
Как же безопасно продать или купить квартиру без риелтора? В первую очередь уделите внимание подготовке. Важность подготовительных мер связана с такими нюансами, как юридическая проверка объекта недвижимости, подготовка договора купли-продажи, взаиморасчёты.
Внимание к деталям и правильная подготовка помогут сэкономить время, средства и нервы, а также снизить риск потери права собственности и избежать проблем и споров в будущем. Однако, незнание юридических тонкостей и законов, а также недостаточная проверка документов могут стать причинами того, что суд признает сделку недействительной. Поэтому, если вы хотите продать или купить квартиру, но не имеете знаний и опыта, доверьте эти задачи профессионалам. Например, В Росбанк Дом клиенты могут воспользоваться услугой полного сопровождения сделки под ключ.
Эксперты возьмут на себя решение задач по проверке юридической чистоты объекта и наличия оснований обременения права собственности, составлению договора купли-продажи, проведению электронной регистрации и расчетов за наличные средства или в безналичной форме. Стоимость сопровождения покупки или продажи квартиры зависит от региона проведения сделки и набора услуг, который вам может потребоваться. В Росбанк Дом есть несколько пакетных предложений, но ни одно из них не ограничивает в выборе комплекса услуг — их можно скомбинировать так, как клиент посчитает для себя выгоднее.
Рекомендуем перед оформлением сделки уделить внимание ознакомлению с такими аспектами, как:
- история прав собственности на объект недвижимости и соответствие установленным требованиям к техническим характеристикам;
- надежность покупателя/продавца (отсутствие негативной информации о прошлых сделках, судебных разбирательствах, невыплате налогов);
- способ передачи задатка/аванса и полной оплаты покупки (банковские ячейки, аккредитивы, эскроу-счета и т. д.);
- отсутствие/наличие обременения объекта недвижимости (например, из-за предоставления его в залог по ипотеке);
- комплектность и правильность при оформлении документов для подписания договора купли-продажи;
- наличие/отсутствие оснований обременения права собственности.
Рассмотрим подробнее особенности сделок купли-продажи и рекомендации для тех, кто хочет купить или продать квартиру или дом быстро и безопасно.
Если вы покупаете квартиру
Принято считать, что в сделке купли-продажи рисков для покупателя больше, чем для продавца. Например, после приобретения жилья может выясниться, что на недвижимость претендуют неучтенные наследники или что одним из собственников является недееспособный гражданин, находящийся под опекой. В судебной практике нередки случаи утраты права собственности покупателями после проведения купли-продажи. Чтобы защитить себя при покупке квартиры и не потерять вложенные средства, уделите внимание каждому этапу подготовки к сделке.
Определите потребности и бюджет. Начните с определения того, какую квартиру вы хотите купить: вторичное жилье или новостройка, количество комнат, расположение, наличие парковки, близость к общественному транспорту и т. д. Также важно понять, планируете ли вы использование ипотечных средств или готовы приобрести жилую площадь за наличные. Если планируется оформление ипотеки, стоит заранее рассчитать финансовую нагрузку с помощью онлайн-калькулятора.
Выберите подходящие варианты. Сделать это можно с помощью агрегаторов для поиска квартир, в списке застройщиков, являющихся партнерами ипотечного банка, или воспользовавшись услугой подбора недвижимости. По результатам переговоров с продавцами и просмотров жилья выберите оптимальный вариант, который соответствует ожиданиям по цене и качеству.
Проверьте участников сделки. Чтобы правильно и безопасно оформить покупку квартиры без риелтора, уделите внимание проверке продавца. Убедитесь, что гражданин является собственником выбранной недвижимости и имеет право осуществлять продажу. Обращение за помощью в специализированные агентства позволит делегировать эти задачи профессионалам. Так, при проведении сделки под ключ в Росбанк Дом эксперты тщательно проверят участников и их права, оценят риски потери жилья и основания утраты права собственности, дадут необходимые рекомендации, что поможет свести риски к нулю.
Изучите историю квартиры. Чтобы провести безопасную сделку с недвижимостью и не столкнуться с мошенниками, следует выяснить, как жилье досталось текущему владельцу, кто может претендовать на объект и не были ли ущемлены права третьих лиц. Также насторожить должны случаи, когда квартира несколько раз перепродавалась за короткий срок. Отследить всю историю сложно, поэтому только обращение к профессионалам поможет безопасно купить квартиру на вторичке у собственника. Они выполняют юридическую проверку недвижимости и наличия обременений, и, если все в порядке, помогают подготовиться к сделке.
Подготовьте договор купли-продажи. Документ подтверждает согласие сторон на передачу недвижимости от продавца к покупателю и закрепляет их права и обязательства. Договор купли-продажи может быть заверен у нотариуса или составлен в простой письменной форме. Сделка осуществляется на основе таких документов, как паспорт, правоустанавливающая документация на квартиру, сопутствующая документация. Например, разрешения органов опеки на продажу, отказ от права преимущественной покупки или брачный договор. Не рекомендуем использовать бесплатные шаблоны соглашений и заявлений для подачи на регистрацию, которые сегодня можно найти в Интернете, поскольку они могут не учитывать интересы сторон, что в конечном итоге чревато судебными разбирательствами. Безопасно и без риелторов купить и оплатить квартиру на вторичном рынке жилья позволит услуга сопровождения сделок от Росбанк Дом. Специалисты помогут составить договор купли-продажи с учетом интересов сторон и требований Росреестра.
Определите способ передачи денег и место проведения сделки. Согласуйте с другими участниками вариант расчета: наличными средствами или в безналичной форме. В первом случае можно использовать банковскую ячейку, во втором — аккредитив или эскроу-счет. При выборе клиентом услуги сопровождения сделки сотрудники Росбанк Дом используют прозрачную схему расчетов как в наличном, так и безналичном формате. В рамках обслуживания может быть открыт аккредитив или эскроу-счет, также возможно осуществить расчеты через банковскую ячейку. А безопасно провести сделку купли-продажи квартиры можно в любом подходящем офисе или онлайн, воспользовавшись выездом курьера.
Самостоятельно купить недвижимость у собственника быстро и безопасно можно только при наличии соответствующих знаний и опыта. В противном случае есть риск заключить невыгодный договор или вовсе утратить право собственности на квартиру.
Если вы продаете квартиру
Можно ли самому продать квартиру без риелтора? С таким вопросом сталкиваются продавцы, которые не хотят переплачивать за услуги агентов по недвижимости. Да, благодаря развитию информационных технологий, возможности обмена документами в режиме онлайн можно ускорить процесс купли-продажи. Вместе с тем это повышает риск незаконных действий третьих лиц. Чтобы безопасно провести сделку продажи квартиры, следует тщательно подготовиться и соблюдать порядок оформления правоустанавливающих документов. Рассмотрим основные этапы подготовки.
Уточните, можно ли продавать недвижимость
Если вы единственный собственник, то проблем не возникнет. При наличии среди владельцев других членов семьи, следует получить их согласие на продажу. Также стоит подтвердить, что недвижимость не находится под обременением, основаниями для которого могут стать аренда по договору найма на определенный срок или арест по решению суда. Если же недвижимость приобретена с использованием материнского капитала, по закону детям полагаются в ней доли. Соответственно, чтобы правильно продать квартиру без риелтора, потребуется получение разрешения органов опеки. Основное условие для продажи объекта с маткапиталом — выделение соразмерных долей несовершеннолетним в другом жилье, не уступающем по качеству продаваемому. В этом случае сделка с отчуждением собственности у детей, не достигших совершеннолетия, должна быть обязательно произведена в нотариальной форме.
Убедитесь, что квартира не «проблемная»
Даже если вы единственный собственник и в недвижимости никто не прописан, следует удостовериться, что продажа не создаст юридических проблем. Например, быстро продать квартиру с несогласованными перепланировками не удастся. Технический паспорт БТИ покажет несоответствие реальной планировки с той, что отмечена в документах. Продавец рискует получить штраф от Жилищной инспекции и будет вынужден восстанавливать первоначальный вид помещений.
Часто «проблемные» квартиры продаются со скидкой, и покупателей может насторожить этот факт. У «идеальной» недвижимости один собственник, владеющий ей в течение долгого времени на основании договора купли-продажи, и нет прописанных жильцов.
Соберите пакет документов для продажи
Чтобы продать квартиру самостоятельно, потребуется подготовить оригиналы следующих документов:
- Выписка из домовой книги, где указано, кто собственник жилья и кто в ней прописан. Получить ее можно в МФЦ или в управляющей компании. Срок действия справки — 1 месяц.
- Выписка из ЕГРН, где указано, кто владеет квартирой и есть ли на ней обременения. Заказать можно в Росреестре, а срок ее действия — в течение 1 месяца. Также можно использовать выписку, которая была получена ранее.
- Документ, на основании которого вы получили недвижимость, — договор купли-продажи, ренты, дарения, передачи и т. д.
- Согласие сособственников на продажу. Оформляется у нотариуса.
- Технический паспорт БТИ, где указано, что в квартире нет перепланировок или они узаконены. Получить документ можно в МФЦ.
- Согласие опекуна или органов опеки и попечительства.
Обращение за помощью позволит делегировать задачи экспертам и, соответственно, быстрее продать квартиру.
Подготовьте недвижимость, подайте объявление и организуйте просмотры
Поиск покупателя — важный этап, от которого во многом зависит безопасность сделки. Продавая квартиру с помощью риелтора или специалиста многофункционального офиса Росбанк Дом, вы можете не беспокоиться о результате. Профессионалы помогут правильно определить рыночную цену вашей недвижимости, подготовить документы, провести просмотры, договориться о способе оплаты недвижимости, внести задаток и т. д. Самостоятельный же поиск требует внимания и опыта и не исключает риска продать слишком дешево из-за неправильной цены или риска утраты права собственности на квартиру.
Проведите сделку и передачу объекта
Безопасная передача денег при оформлении купли-продажи квартиры осуществляется с помощью открытия аккредитива, эскроу-счета или аренды банковской ячейки.
По времени каждый этап продажи занимает от нескольких дней до нескольких недель (в особенности, если речь идет о покупке недвижимости в ипотеку). Поэтому выполнить все условия одновременно в короткие сроки попросту невозможно. Чтобы быстро продать квартиру или другой объект недвижимости, рекомендуем рассмотреть возможность привлечения риелтора или воспользоваться сопровождением сделки от специалистов Росбанк Дом. Профессионалы возьмут на себя все сложные задачи, проконсультируют по возникшим вопросам, расскажут сколько стоят дополнительные услуги при продаже недвижимости. О том, как продать квартиру в ипотеке, мы рассказывали в нашей статье.
