Росриэлт: Все об ипотеке на Кубани: реальность и прогнозы

На Кубани ставки по ипотеке падают и становятся все более доступными для населения. Если не будет скачков инфляции, в 2018 году кредиты на покупку жилья могут «подешеветь» до 8% годовых. Вот только платежеспособность граждан оставляет желать лучшего и тормозит развитие ипотечного рынка.

В стране снижение ставок по ипотеке происходило в течение всего прошлого года и продолжается до сих пор.

И с этим связана одна важная тенденция: объемы выдачи таких займов растут. Заемщики уже не хотят приобретать квартиру с голыми стенами. Теперь даже если они обладают значительной суммой наличных, которые теоретически можно потратить на жилье, люди оставляют себе часть денег на ремонт, а саму недвижимость оплачивают за счет кредита.

У данного явления есть объяснение: с рынка почти полностью ушли инвесторы, которые покупали квартиры на начальном этапе строительства, а потом при вводе дома в эксплуатацию продавали их или сдавали в аренду, пояснил «Росриэлту» один из участников рынка, не пожелавший авторизоваться.

Сейчас жилье приобретают в основном конечные потребители — для себя. Просто инвестировать средства в новостройки стало делом небезопасным, т.к. даже у надежного застройщика есть риск заморозки объекта. А проценты по банковским депозитам сопоставимы с «заработком» от сдачи квартир в аренду.

ЦБ помогает рынку

В 2017 году для кубанского рынка ипотеки были характерны следующие тренды, рассказал начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Краснодарского отделения Сбербанка Евгений Надеин.

• Либерализация требований к заемщикам и «удешевление» кредита. Это выражалось в снижении ставок и минимального первоначального взноса, в запуске банком удаленных сервисов подачи и одобрения заявки.
• Рост популярности новых продуктов. К примеру, рефинансирования ипотечных кредитов других банков или развития партнерских программ с застройщиками по субсидированию процентной ставки.

«На начало 2017-го средние ставки по ипотеке были в районе 11% годовых, и за год произошло снижение более чем на 1,5 п.п. Этот процесс вызван в основном замедлением инфляции и снижением ставок Центральным банком РФ», — отметил Александр Спасов, независимый эксперт.

Схожие цифры привели Виктор Тусиков, управляющий розничным филиалом «ВТБ» в Краснодаре, и Сергей Пушкарь, врио генерального директора АО «Кубанское ипотечное агентство».

«По состоянию на 1 января 2018 года, средняя ставка на рынке жилищных кредитов в Краснодарском крае составляла 9,95%. Это на 2,16 п.п. ниже, чем в январе 2017 года. Основным фактором падения процентной ставки стало неоднократное снижение ключевой ставки ЦБ», — подчеркнул Виктор Тусиков.

«На сегодня средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам составляет порядка 10%, при этом на начало 2017 года она достигала 12%. Таким образом, в течение 2017 года этот показатель снизился на 2 п.п.», — отметил Сергей Пушкарь.

По его словам, ключевая ставка ЦБ уменьшилась с 10% в начале 2017 года до 7,75% в конце 2017-го.

Некоторые кредитные организации пересмотрели размеры первоначального взноса, увеличив его с 5–10% от цены недвижимости до 15–20%.

Заметен и тот факт, что ряд банков незначительно пересмотрели критерии для одобрения заявки, но смягчение одних требований привело к ужесточению других.

«Это сделано, прежде всего, для того, чтобы сохранить прежний минимальный риск неблагоприятных последствий для кредитора при утрате заемщиком платежеспособности», — полагает Сергей Пушкарь.

Каких-либо других существенных изменений в условиях выдачи ипотечного кредита в крае не наблюдается, добавил эксперт.

Первичка vs вторичка

После отмены программы госсубсидирования ипотеки на строящееся жилье ставки на первичном и вторичном рынках сравнялись. Сейчас они не отличаются, подчеркнул Виктор Тусиков.

На первичном рынке в начале 2018 года ставка составляет в среднем 9,8%, уточнил Сергей Пушкарь. По отношению к аналогичному периоду прошлого года она снизилась на 1 п.п.

Ипотечное кредитование на вторичке претерпело немного больше изменений. В этом сегменте средневзвешенная ставка также составляет 9,8%, а в начале 2017-го она была 12,06%.

Такой разрыв в падении ставок на первичке и вторичке может быть связан с тем, что риски банков в отношении предмета ипотеки (залога) отличаются. Объект недвижимости, относящийся ко вторичному рынку, уже физически существует, его правовой статус подтвержден госрегистрацией в Росреестре, напомнил Сергей Пушкарь.

Если речь идет о квартире в строящемся доме, ситуация более зыбкая. Здесь способом обеспечения исполнения обязательств должника является залог права требования (по договору долевого участия). И в таком «подвешенном» статусе предмет залога может оставаться весьма продолжительное время, а в случае недобросовестности застройщика — не выйти из него вовсе.

«В Краснодарском крае работают все топ-15 банков, предоставляющих ипотечные кредиты. Средняя ставка по ним несущественно колеблется вокруг среднероссийских значений: 9,47% годовых на первичном рынке и 9,5% — на вторичном», — добавил Александр Спасов.

В начале 2017 года различие между ставками на первичке и вторичке еще было заметным по двум причинам:

1. после завершения программы субсидирования ипотеки на квартиры в новостройках ключевые игроки не стали поднимать ставки, чтобы не отпугивать клиентов,
2. были уже наработаны партнерские связи между банками и застройщиками.

«Поэтому в начале 2017-го кредиты на вторичное жилье были немного дороже, но к концу года ставки практически сравнялись», — пояснил Александр Спасов.

Покупатели боятся рисков

Отсутствие разницы между размером ставок привело к тому, что спрос на готовое жилье набирает обороты.

Виктор Тусиков отметил, что в Краснодаре больше половины обращений поступает на объекты вторичного рынка, а в целом по краю соотношение разделилось 50/50.

Аналогичные данные — у Сергея Пушкаря. Соотношение сделок: 55% на 40% в пользу готового жилья по Краснодару и 50/50 — по региону.

Многие клиенты не готовы тратить дополнительные средства и время на ремонт квартиры в только что сданном доме, добавил Виктор Тусиков. Плюс покупка недвижимости от собственника исключает риски недостроя. Особенно это актуально для тех, кто снимает жилье.

Немного другие данные по распределению ипотечных сделок у Сбербанка. По итогам 2017 года доля квартир в новостройках в целом по краю составила 38,7%, по Краснодару — 62%. Доля вторички — 61,3% по региону и 38% по Краснодару.

Вообще в кубанской столице вторичный рынок отличается от обычного представления о таком рынке, отметила Анна Пантелеева, региональный директор Восточно-Европейского Федерального Округа «ДельтаКредит».

На нем присутствует много квартир в абсолютно новых, только что введенных эксплуатацию зданиях, в большинстве из них еще никто не жил. Вторичный рынок с домами, которые построены 15–20 лет назад, пользуется гораздо меньшей полярностью у покупателей в Краснодарском крае.

Сейчас трудно сказать, как изменится соотношение доли ипотечных кредитов на первичное и вторичное жилье в течение 2018 года, подчеркнула эксперт. Причина — в ожидаемом подорожании жилья.

Оно будет обусловлено следующими факторами:

1. тенденция к снижению ставок по ипотеке «подогревает» цены на недвижимость, в том числе на новостройки;
2. законодательство в отношении застройщиков ужесточается, поэтому себестоимость возводимого жилья увеличивается; в итоге с середины 2018 года начнут расти цены.

«Но мы уверены, что регион продолжит привлекать покупателей из других городов России», — сказала Анна Пантелеева.

«На данный момент сложно спрогнозировать изменение доли строящегося жилья по итогам года ввиду грядущих изменений в 214-ФЗ, а также запуском программы господдержки при рождении второго и/или третьего ребенка в 2018–2022 годах. Нужно время, чтобы понять, как отреагирует рынок на новшества, и как они отразятся на ценах и отложенном спросе», — прокомментировал Виктор Тусиков.

Население кредитуется охотно

Представители банков, опрошенные «Росриэлтом», поделились своими данными относительно объема выданных ипотечных кредитов в прошлом году.

Так, Анна Пантелеева рассказала, что «ДельтаКредит» выдал на Кубани 533 кредита на общую сумму 940 млн рублей. По сравнению с 2016 годом объем увеличился на 146%.

В Сбербанке темпы роста также составили 146%. В 2017-м в Краснодарском крае организация предоставила населению ипотечных кредитов примерно на 34 млрд рублей, уточнил Евгений Надеин.

Через банк «ВТБ» улучшить свои жилищные условия смогли более 6 тысяч жителей города и края. Объем выдач превысил 10 млрд рублей, это на четверть больше чем за 2016 год. В результате ипотечный портфель банка достиг отметки 25 млрд рублей (плюс 23% за год), подчеркнул Виктор Тусиков.

Александр Спасов добавил, что сейчас на Кубани, как и везде в России, растет конкуренция на рынке и продолжается либерализация условий.

Заемщикам стоит выяснять условия выдачи ипотеки в нескольких организациях, так как можно оформить кредит на оптимальных для себя условиях, попав четко в целевую аудиторию банка. «Есть даже банки, которые очень либерально смотрят на испорченную кредитную историю», — поделился Александр Спасов.

По информации «Кубанского ипотечного агентства», банки региона выдали населению по итогам года порядка 31 тыс. ипотечных кредитов на сумму 51–53 млрд рублей. Средняя сумма ипотечного кредита по сравнению с 2016 годом выросла на 42%, а количество таких займов — на 34,8%.

По сведениям агентства «РИА Рейтинг», несколько местных организаций, таких как ООО «КБ «Кубань Кредит», ПАО «Крайнивестбанк» и АО «Банк Зенит Сочи» вошли в топ-100 банков РФ по объемам выдачи ипотечных кредитов в прошлом году.

Портрет покупателя

За последние четыре года, несмотря на существенные потрясения в экономике, а также взлеты и падения самого ипотечного рынка, серьезных изменений в «облике» заемщика, кроме роста дохода, практически не произошло, полагает Анна Пантелеева.

Так, по стране доход среднестатистического ипотечника составляет 71,9 тыс. рублей в месяц, а платеж по ипотеке — 21,8 тыс. рублей. Большинство заемщиков состоят в браке (65,8%), имеют высшее образование (66,2%) и работают по найму (93,4%). Соотношение числа мужчин и женщин примерно 50/50.

«Портрет заемщика на примере анализа ипотечного портфеля банка «ДельтаКредит» не только отражает общероссийскую тенденцию, но и логически перекликается со среднеевропейскими стандартами жизни.

Получаем образование, снимаем жилье в мегаполисе, активно строим карьеру до 35 лет, вступаем в брак и покупаем первое жилье», — рассказала Анна Пантелеева.

По ее мнению, разумно ожидать, что динамика ключевой ставки ЦБ изменит тенденцию в сторону понижения среднего возраста потребителей, поскольку ипотека станет более доступной молодым людям.

Впрочем, как объяснил Виктор Тусиков, среди покупателей недвижимости на Кубани и сейчас много молодых семей или молодых людей с активной жизненной позицией, приобретающих первое собственное жилье.

Немало и граждан зрелого, иногда и предпенсионного возраста, желающих инвестировать свободные деньги в жилье для себя или детей.

«Типичный ипотечный заемщик — это семейный человек с высшим образованием в возрасте 25–45 лет. Работающий. Имеет возможность подтвердить доход справкой 2-НДФЛ или справкой по форме банка. Стаж на последнем рабочем месте должен составлять, как правило, не менее 6 месяцев, а общий — не менее года. Заемщик должен иметь постоянную или временную регистрацию, разрешение работать на территории РФ и положительную кредитную историю», — уточнил Евгений Надеин.

Сергей Пушкарь рассказал, что в ипотеку, как правило, вступают семьи с одним-двумя детьми, а наиболее распространенный возрастной контингент — 28–35 лет. Это обычно люди, работающие по найму (трудовому договору) со средним уровнем дохода в 30–35 тыс. рублей на каждого и отсутствием отрицательной кредитной истории.

Помощь государства

В Краснодарском крае покупатели жилья могут сэкономить, воспользовавшись специальными государственными программами.

Так, с 1 января семьи с двумя и более детьми могут получить льготную ипотеку под 6% годовых. На самом деле, кредит им выдается по обычной ставке банка, но государство субсидирует часть процентов по нему. Участие в программе могут принять граждане, у которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родится второй и/или третий ребенок, рассказала Анна Пантелеева. В первом случае государство будет субсидировать ставку в течение трех лет, во втором — пять, а если дети появились на свет «друг за другом» — восемь лет.

Ставка после окончания льготного периода не должна превышать размер ключевой ставки ЦБ, действующей на дату выдачи кредита, увеличенной на 2 п.п., добавил Евгений Надеин. Можно приобрести недвижимость на первичном рынке: на стадии строительства или с уже оформленным правом собственности.

Также жители края могут получить от государства субсидию на оплату ипотеки в рамках других программ.

Вот основные из них:

• «Жилище». Рассчитана на работников бюджетной сферы, сирот, многодетных семей, инвалидов, одиноких матерей, чернобыльцев, военнослужащих и других категорий граждан. Размер выплат власти рассчитывают исходя из рыночной стоимости жилья и соцнормы общей площади.
• «Жилье для российской семьи». Претендовать на субсидию могут те, у кого в собственности нет жилья, либо оно в неудовлетворительном состоянии, либо на одного человека в семье приходится менее установленной законом нормы. Для двух человек это 42 кв. м, для трех и более — по 18 «квадратов» на каждого. Принять участие в программе можно, если возраст обоих супругов от 25 до 40 лет, и они официально трудоустроены.
• «Молодая семья». Условия выдачи субсидии аналогичны описанным выше с поправкой на то, что супруги не должны быть старше 35 лет. В рамках этой подпрограммы россияне могут компенсировать до 40% стоимости жилья.
• «Военная ипотека». Доступна военным, состоящим на службе более трех лет, и военным пенсионерам. У участника программы создается именной счет, на который государство ежемесячно перечисляет индексируемые целевые взносы. Через три года эти деньги можно использовать для первоначального взноса за квартиру (от 15%), а для оплаты оставшейся суммы банк предоставляет кредит, пояснил Виктор Тусиков.
Кредит также погашается за счет целевых взносов, перечисляемых государством. Размер займа — до 2,29 млн рублей, срок — до 20 лет, ставка — 9,7% годовых.
• Погашение части долга по ипотеке материнским капиталом. Программа действует с 2007 года и продлена до 2021-го. В этом году сумма выплат при рождении/усыновлении второго ребенка составила 453 026 рублей.

Банковские программы

Банки и застройщики тоже предлагают своим клиентам различные льготные программы покупки жилья в ипотеку.

Среди наиболее распространенных — субсидирование процентной ставки. Суть в том, что банк снижает ставку по ипотечному кредиту на 1–3 п.п., если застройщик доплачивает ему разницу между рыночной и льготной ставкой. Сумма компенсации может достигать 10% от размера кредита, пояснил Сергей Пушкарь.

В Сбербанке недвижимость на вторичном рынке можно приобрести в ипотеку под ставку от 8,6% годовых (при помощи портала «ДомКлик»). На первичном рынке в рамках договоров о сотрудничестве с застройщиками ставка начинается от 7,4% годовых, прокомментировал Евгений Надеин.

Также, по его словам, Сбербанк стандартизировал условия по жилищным кредитам. К примеру, процентная ставка перестала зависеть от первоначального взноса и срока кредитования.

Для клиентов объединенного банка «ВТБ» действует программа «Люди дела». Она доступна для работников государственных и коммерческих организаций сферы образования и здравоохранения, правоохранительных и налоговых органов, таможни, органов федерального и муниципального управления, отметил Виктор Тусиков. Заемщики могут получить кредиты по ставке от 9,5% без справки с места работы.

Кроме того, 28 февраля «ВТБ» снизил ставку до 9,2% в рамках специального предложения «Больше метров — меньше ставка». Программа предполагает приобретение квартиры общей площадью 65 кв. м и более.

«ДельтаКредит» с 15 января 2018 года снизил ставки по всем ипотечным кредитам, в том числе на 0,5 п.п. для наемных сотрудников, доход которых подтверждается официальными документами, и на 0,25 п.п. для остальных категорий заемщиков. Теперь минимальный размер ставки по всем ипотечным программам и продуктам составляет 8,25% годовых. Кроме того, в рамках программы «Раз в 14 дней» клиенты могут вносить платежи не раз в месяц, а каждые две недели. Сумма общих процентных платежей становится меньше, а срок погашения кредита сокращается.

«Конкуренция очень высокая, и каждый банк старается найти свою нишу: кто-то работает с пониженным первичным взносом, кто-то предъявляет более мягкие требования к заемщикам. Есть игроки, предпочитающие работать с материнским капиталом или военной ипотекой», — напомнил Александр Спасов.

Для клиента такой «разброс по нишам» — это хорошо, но при расчете аннуитетного платежа люди все же не получают глобальных преимуществ, считает эксперт. Впрочем, это не касается партнерских программ с застройщиками, которые предполагают существенное снижение ставки на определенные объекты.

«В любом случае, клиенту нужно внимательно просчитывать, где он может выиграть — в стоимости жилья, надежности застройщика или процентах. Действительно существенное улучшение условий наблюдается только при участии заемщика в государственных программах», — полагает Александр Спасов.

Рефинансирование ипотеки

Одним из главных трендов на рынке жилищного кредитования в 2017 году стал рост объемов рефинансирования, напомнила Анна Пантелеева.

Например, в «ДельтаКредит» по итогам 2017 года доля рефинансированных ипотечных кредитов в общем объеме выдачи достигла 16%. В первом полугодии 2018-го ожидается стабильный рост доли таких кредитов, во втором он замедлится, а затем начнет снижаться, прогнозирует эксперт.

Рефинансирование остается ключевым продуктом по привлечению клиентов сторонних банков, отметил Виктор Тусиков. Программа позволяет существенно снизить действующую ставку и уменьшить срок кредитования. Доля таких займов в 2018 году может составить в Краснодарском крае — 8–10%, а по стране — до 15% от общего объема выдаваемых кредитов.

Александр Спасов полагает, что рефинансирование будет востребовано до тех пор, пока идет снижение процентных ставок по ипотеке. Альтернативой может стать только предоставление банкам со стороны ЦБ возможности самостоятельно опускать ставки для своих заемщиков без перевода таких клиентов в менее качественную категорию.

Крепкое плечо или соломинка?

Теоретически уменьшение процентов и выгодные условия, предлагаемые банками, должны стимулировать ипотечный рынок и вообще продажи недвижимости. Но не все так однозначно, т.к. долгое время платежеспособность населения падала. Возможно, предпринимаемые банкирами и властями меры просто подставляют рынку плечо, но не стимулируют его рост.

В данном случае государство решает одновременно несколько задач. Прежде всего, поддерживает застройщиков, считает Анна Пантелеева. К примеру, благодаря небезызвестной ипотеке с господдержкой многим девелоперам удавалось привлекать платежеспособный спрос и увеличивать продажи. А ведь строительная отрасль является одним из драйверов экономики, особенно в крупных городах. В ней работают тысячи людей, а еще десятки тысяч вовлечены в смежные сферы.

«И, разумеется, шаги государства направлены на поддержку населения. Программа для граждан с детьми — это еще и стимул для роста рождаемости. Новые меры помогут тем, у кого не хватает денег, чтобы решиться увеличить семью и родить второго и третьего ребенка», — уверена эксперт.

Виктор Тусиков согласен, что снижение ставок поддерживает и дальше продолжит влиять на покупательский спрос. «В целом по стране наметилась тенденция по незначительному, но все же росту реальных доходов населения. ЦБ снижает ключевую ставку, потому что курс взят на оживление экономики, инфляционные риски минимальны», — считает собеседник издания.

То, что снижение ставок ведет к росту спроса и объема выдачи кредитов, видно по цифрам, поделился Сергей Пушкарь.

«За 2016 год в России банки выдали 1 473 млрд рублей ипотечных кредитов, а за 2017-й — уже 2 021,9 млрд (+37%)», — подчеркнул он. Дальнейшее снижение ставок приведет только к увеличению указанных показателей, считает он. Что касается отдельно взятой нашумевшей программы «ипотека под 6%», скорее всего, она не окажет особого влияния на рынок, т.к. ограниченна объемом финансирования и выделенным сегментом ее участников.

А вот Александр Спасов считает, что сложно оценить, как повлияет на рынок уменьшение процентов по ипотеке. С одной стороны — снижение инфляции это хорошо, с другой — последствия кризиса очень ощущаются населением (ухудшилась платежеспособность). «Нужны меры по стимулированию роста экономики, и от их эффективности будет зависеть реальный рост покупательского спроса», — рассуждает Александр Спасов.

Он добавил, что наша страна пока далека от удовлетворения потребностей населения в улучшении жилищных условий.

Поэтому будущее ипотечного рынка упирается в три составляющие:

• снижение ставок,
• доступность стоимости квадратного метра,
• увеличение покупательской способности.

Прогнозы на 2018-й

«Мы ожидаем рост рынка на уровне не менее 25% за год. Банк планирует сохранить текущую долю рынка в нынешнем году, а объем выдач может составить не менее 65 млрд рублей. Мы считаем, что в 2018-м общее снижение ипотечных ставок составит 1,25–1,5 п.п.», — поделилась Анна Пантелеева.

Виктор Тусиков уверен, что с высокой вероятностью тренд на снижение ставок сохранится, но темп изменения будет не таким высоким как в 2017 году. В 2018 году «ВТБ» планирует увеличить по стране объемы выдачи ипотеки на 35% и довести их до 583 млрд рублей.

Александр Спасов согласен, что мы и дальше, возможно, увидим постепенное снижение ставок, правда, уже более медленными темпами. Но здесь очень многое зависит от политики ЦБ.

Ряд банков делают активную ставку на ипотеку. Также появилась амбициозная задача у АИЖК — войти в тройку лидеров на данном рынке. «Все это ведет к ужесточению конкуренции, что на руку обычным гражданам», — сказал Александр Спасов.

Сергей Пушкарь уверен: если государство продолжит текущую кредитно-денежную политику по поддержанию положительных реальных процентных ставок, к концу года ставка по ипотеке может составить 8%. Как следствие, будут расти объемы выдачи и спрос на ипотечные кредиты. «Мы прогнозируем прирост в 30% к уровню 2017 года», — резюмировал эксперт.

Справка:

В 2017 году ипотека в ЮФО и СКФО за год показала рост на 37,8%.

Жители Южного федерального округа в 2017 году получили 138,8 млрд рублей ипотечных кредитов, что на 40,5% превышает показатель 2016 года. Количество выданных кредитов выросло на 32% и достигло 84,4 тыс. единиц.

При этом в ЮФО больше всего средств получили жители Краснодарского края, Ростовской и Волгоградской областей (52,3; 42,3 и 25,1 млрд рублей соответственно).

Что касается условий банковского кредитования, то в 2016 году процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях, предоставленным жителям ЮФО, составляла 12,5%, а в 2017 году — 10,7%.

Благодаря интенсивному росту рынка доля ипотечных кредитов превысила треть объема розничного портфеля (в ЮФО — 36,2%, или 363,7 млрд рублей).

Данные Южного главного управления Центрального банка Российской Федерации