Бизнес-Онлайн: «У населения нет столько денег, сколько было в 2014-м»: ждать ли ажиотажа на рынке жилья?

Пейзаж накануне подъема ставок: «первичка» выросла на четверть, ипотека — на треть, а цены с начала года подросли на 10–15%

Сегодня Эльвира Набиуллина либо поднимет учетную ставку, либо нет. От этого зависит и судьба ипотеки. Москвичи уже сделали свой выбор, вливая деньги на рынок недвижимости ради спасения от девальвации. Татарстан — все еще в ожидании. Как выяснил у участников рынка «БИЗНЕС Online», бума пока нет, но спрос на квартиры стабильно растет, приличное жилье находит покупателя за неделю, люди бьются за квартиры дешевле 4,5 млн рублей. А объемы кредитования крупнейших банков летом выросли стремительно.

МОСКОВСКИЕ РАНТЬЕ РВАНУЛИ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ, СПАСАЯ ВАЛЮТНЫЕ КАПИТАЛЫ

Сегодня состоится заседание совета директоров ЦБ РФ, на котором будет рассмотрена учетная ставка. Не исключено, что она поднимется — во всяком случае, на прошлой неделе глава Центробанка Эльвира Набиуллина намекнула, что регулятор видит ряд факторов в пользу ее повышения. При этом помощник президента Андрей Белоусов отметил, что это было бы «крайне нежелательно», потому что «затормозит инвестиционную активность и экономический рост, а также приведет к дополнительным расходам бюджета». В результате могут вырасти и ставки по ипотечным и потребительским кредитам. Не исключил этого глава Сбербанка Герман Греф, заметив, что в зоне риска — и потребительские, и ипотечные кредиты. А накануне «Известия» со ссылкой на представителей банков из топ-15 по объемам выдачи жилищных кредитов написали, что в течение года средние ставки по ипотеке могут вырасти на 0,5−1 п. п. до 10−10,5%.

Пока повышения ставок не произошло, на рынок жилья продолжают оказывать влияние и другие факторы. Один из них – серьезное ослабление рубля в августе-сентябре. На фоне девальвации ринулись скупать жилье москвичи. О повышенном интересе в Москве к покупке вторичного жилья с целью сбережения средств сообщалось на днях в исследовании «Инком-Недвижимость». Аналитики отмечают, что данный факт тем более примечательный, что в предыдущие три года активность этой категории на рынке купли-продажи столичной «вторички» находилась в прямом смысле на нулевом уровне. В период с 2015 по 2017 год в Москве не зафиксировали ни одной сделки в инвестиционных и сберегательных целях. То есть квартиры брали только по необходимости!

Помимо курсовой паники, рынок ожидает и новых санкций, которые конгресс США может ввести против России. В августе заявлялось, что санкции, скорее всего, будут рассмотрены в октябре или в ноябре, после промежуточных выборов. И это «адские санкции».

БАЛАНС СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Какова ситуация на рынке жилой недвижимости в Татарстане и Казани? Как сообщили в пресс-службе Росреестра Татарстана, с начала 2018 года зарегистрировано 47 997 договоров купли-продажи жилых помещений; 7 927 – нежилых помещений и 26 554 – земельных участков. Всего за 8 месяцев 2018 года в РТ зарегистрировано 87 499 ипотечных сделок. Это на 32,8% больше аналогичного периода прошлого года: тогда за этот же период времени было зарегистрировано 65 877 ипотек.

Только в августе 2018 года управлением Росреестра по РТ было зарегистрировано 11 403 ипотеки, из них в Казани – 5 857. Также в Татарстане практически на 25% увеличилось количество зарегистрированных договоров долевого участия — 12 113. Между тем в 2017 году этот показатель составлял 9 706. В августе зарегистрировано 1778 сделок, в июле было 1613.

Как сообщили нашей газете в управлении, количество договоров купли-продажи жилых помещений в августе этого года в Татарстане составило 6770, а в Казани – 2638. Цифры выросли по сравнению с августом прошлого года. В этом августе договоров зафиксировано на 11,6% больше по республике и на 12,5% – по Казани.

Также выросло количество сделок с использованием жилищных кредитов (ипотеки): в августе этого года в Татарстане – 7801, в Казани – 3952. Динамика по республике составила почти 16%. По Казани рост – 12%.

Ситуация на рынке жилой недвижимости в Татарстане и Казани (август 2018 года)

По словам эксперта, больших скидок на квартиры сейчас нет. Но кому как повезет — есть индивидуальные случаи. Например, вспоминает он, недавно продалась однокомнатная хрущевка за 2,9 млн рублей – только потому, что покупателю нужен был этот конкретный район. Хотя такую же в соседнем районе можно приобрести за 2,2 миллиона. На вопрос, стоит ли сейчас покупать жилье, Егоров отвечает положительно: «Конечно, если брать жилье, то сейчас». Причины этому — низкая ипотечная ставка и незадранная цена на «первичку», поскольку вот-вот ожидается повышение цены из-за увеличения взносов в компенсационные фонды и роста НДС. Рванули ли татарстанцы на рынок «недвижки»? Нет! Но это... пока. Об этом говорят опрошенные «БИЗНЕС Online» эксперты. Так, по словам руководителя агентства недвижимости «Авангард-риэлт» Вячеслава Егорова, бума по приобретению жилья не наблюдается, но оживление на рынке налицо, и началось оно примерно с середины августа. Цены при этом в августе-сентябре немного подросли. «Спрос есть на разное жилье — и на первичном, и на вторичном рынках. Все зависит от того, кому что нужно. Покупка жилья сейчас вряд ли рассматривается как инвестиция. А вот если кто-то что-то хотел определенное приобрести, то сейчас и оживился. В Москве, возможно, жилье и рассматривается как инвестиция, но доля эта, вероятно, очень мала. Районы в Казани рассматриваются все — в зависимости от потребности клиентов, — рассказывает Егоров. — Динамика экспозиции высокая. Некоторые квартиры, если они стоящие, находят покупателя за неделю. Но все зависит от состояния жилья. На продажу выставляется очень много квартир, но покупателя находят только ликвидные варианты — соответствие цены и качества».

Директор агентства «Премьер», вице-президент гильдии риелторов Татарстана Руслан Садреев отмечает, что определенные волнения о перспективах цен на жилье среди населения случаются, когда происходят резкие изменения курса рубля. «Но, как правило, основываются они не финансовых показателях, а в первую очередь на эмоциях. У людей появляются мысли, что надо срочно что-то купить или куда-то вложить свои накопления. Тем не менее сейчас мы не видим большого ажиотажа, — говорит он. — С начала 2018 года спрос на жилье и предложение находятся в определенном балансе. Вот и в последний месяц мы не наблюдаем каких-то резких изменений этой ситуации, как это было в 2014 году. Могу предположить, что причина кроется в том, что у населения на руках нет столько денег, сколько было, например, в 2014-м. Тем не менее с учетом того, что ипотека сейчас очень недорогая, покупательская способность в последний год держится на стабильно высоком уровне».

Садреев также подтверждает, что в последние два месяца наблюдался рост цен на все сегменты порядка 10–15%. Например, однокомнатная «ленинградка» в начале 2018 года стоила 2,2–2,3 млн рублей, а сейчас – уже 2,5–2,8 млн рублей.

«Традиционно пользуется высоким спросом «первичка»: застройщики предлагают выгодные программы с банками с пониженными процентными ставками на ипотеку. Достаточно быстро находит своего покупателя недвижимость не дороже 4,5 миллионов рублей. В общем, спрос достаточно стабильный, поэтому продавцы уже не предлагают таких больших дисконтов, как это было год-два назад при более пассивном рынке, — рассказал эксперт. — Я считаю, что, если решили покупать жилье, надо покупать сегодня».

«НЕДВИЖИМОСТЬ — ОДИН ИЗ САМЫХ НАДЕЖНЫХ СПОСОБОВ СБЕРЕЖЕНИЯ»

В банках, опрошенных «БИЗНЕС Online», рассказали, что количество выданных кредитов на приобретение жилья в этом году росло.

Как рассказал руководитель банка «ДельтаКредит» в Казани Андрей Сухов, за первое полугодие 2018 года банк выдал 12,7 тыс. кредитов на 32 млрд рублей, что на 49% выше аналогичного показателя за 2017 год. По состоянию на 1 июля 2018 года портфель ипотечных кредитов банка составил 168 млрд рублей.

«Популярность ипотеки связана со снижением ключевой ставки ЦБ, и, как следствие, снижением ставки по ипотечным кредитам. С февраля 2018 года ставка в банке „ДельтаКредит“ начинается с 8,25 процента. Средняя сумма по кредиту составляет 2,5 миллиона рублей, по сравнению с прошлым годом цифра не изменилась, — говорит эксперт. — Пока падение рубля не оказывает заметного влияния на рынок ипотеки. Оно должно появиться, когда потенциальные покупатели осознают возросшие риски роста процентных ставок. В целом недвижимость — один из самых надежных способов для сбережения средств, поэтому любые колебания курсов валют приводят к увеличению числа инвестиционных сделок».

По мнению Сухова, процентная ставка, вероятнее всего, останется около 9,5%, а ставки на вторичном рынке останутся выше, чем на первичном. «Возросли риски повышения процентных ставок до конца года, в том числе из-за стоимости привлечения фондирования. Кроме того, существуют риски ускорения инфляции на фоне ужесточения налоговой системы и повышения потребительских цен. Все вместе эти факторы говорят о том, что некоторые игроки ипотечного рынка могут рассмотреть вопрос о повышении процентных ставок. В первую очередь это касается коммерческих банков, имевших заниженный уровень ставок, — сообщил Сухов. — Основное законодательное новшество — это изменение порядка финансирования нового жилья для застройщиков (переход на проектное финансирование с 1 июля 2019 года), которое может повысить цены жилья на первичном рынке».

В пресс-службе ПАО «АК БАРС БАНК» отмечают, что, как показывает практика, летом и в начале осени люди активно покупают и продают недвижимость и, как следствие, вырастает и количество выданных ипотечных кредитов. «Этот год не стал исключением. В период с мая по август было выдано на 21 процент больше ипотечных кредитов, чем в период с января по апрель. По нашим прогнозам, сентябрь покажет рост показателей на 25 процентов по сравнению с началом года, — говорят в банке. — Аналогичный период 2017 года запомнился высокой кредитной активностью благодаря снижению ставок по ипотечным кредитам и выгодным предложениям банков. На сегодняшний день ставки по ипотеке сохраняются на достаточно низком уровне, поэтому в этом году снижение кредитной активности не ожидается. Плюс ко всему сейчас банки делают упор не только на выдачу ипотечных кредитов на приобретение недвижимости, но и на рефинансирование ранее полученных кредитов».

В Ак Барс Банке напоминают, что еще одной причиной повышения спроса на ипотеку стало внесение изменений в №214-ФЗ: «Покупатели спешат приобрести квартиры на этапе строительства, пока цены ниже, и на основании договора долевого участия, который в скором будущем потерпит значительные изменения, что, возможно, отразится на стоимости объектов». В самом деле — застройщики получили массу разрешений до начала июля, а теперь — тишина: строить можно лет пять, не обращаясь к чиновникам.