Что выгоднее: ипотека или аренда

Ипотека против аренды: преимущества и недостатки

Согласно проведенному риелторами анализу, в первой половине 2022 года объем сделок по аренде существенно возрос в сравнении с ипотекой, что обусловлено ростом процентных ставок по кредитам и нежеланием граждан брать долгосрочные обязательства в условиях нестабильной ситуации на рынке недвижимости. К концу года обстановка выровнялась, во многом за счет льготных программ кредитования. Сегодня количество граждан, считающих, что выгоднее ипотека, чем аренда квартиры, заметно увеличилось. Рассмотрим подробнее достоинства и недостатки обоих вариантов.

Плюсы и минусы аренды

В отличие от западных стран, где высокая доля граждан проживает в арендованном жилье (зачастую всю жизнь), в России съем квартиры воспринимается как временное явление. Формат предпочитают студенты, путешественники, которые не хотят оставаться долгое время в одном городе, а также люди, не имеющие возможности купить собственную жилплощадь. Почему же аренда может показаться выгоднее ипотеки?

• Мобильность. Благодаря отсутствию привязки к конкретной жилплощади квартиросъемщик может легко и в любое время сменить место жительства, район и даже город. Причин масса: новая работа, найдено более привлекательное жилье по меньшей цене, перестали устраивать условия проживания и т. д. Расторгнуть договор с арендодателем можно в любой момент, что в случае с ипотекой невозможно.
• Отсутствие необходимости накоплений. В этом, пожалуй, одна из главных причин, почему аренда жилья может быть выгоднее ипотеки. В случае с ипотечным кредитованием заемщикам потребуется стартовая сумма для первоначального взноса. При съеме квартиры чаще арендодатель требует в качестве аванса оплату за первый и последний месяц проживания.
• Отсутствие необходимости содержания имущества. От квартиросъемщика не требуется ремонтировать сантехнику, трубы или менять полы, если такая необходимость возникнет. За все расходы ответственен собственник (за исключением случаев, когда арендатор сам виноват в поломке). В то же время заемщик, оформивший ипотечную недвижимость в собственность, обязан следить за ее состоянием, поскольку до погашения задолженности объект находится в залоге у банка и не должен «потерять» ликвидность.
• Возможность контролировать бюджет и расходы. Если в какой-то момент арендные платежи станут непосильными, например при потере работы, человек может найти вариант поскромнее и тем самым снизить финансовую нагрузку. В сравнении с арендой при ипотеке в подобной ситуации придется оформлять реструктуризацию или брать ипотечные каникулы.

Несмотря на весомые преимущества, съем жилья имеет и недостатки, которые часто вынуждают граждан выбрать ипотечное кредитование. Рассмотрим наиболее распространенные из них.

• Зависимость от прихотей арендодателя. Зависимость от прихотей арендодателя. Собственник недвижимости имеет право в любое время по своему усмотрению повысить арендную плату или выселить жильца из квартиры. А это лишает квартиросъемщика возможности долгосрочного планирования. Например, семье с ребенком будет трудно устроить малыша в детский сад или школу. В подобной ситуации невозможно точно распланировать семейный бюджет и приходится жить сегодняшним днем. Поэтому аренду в отличие от ипотеки выбирают преимущественно одинокие люди или бездетные пары, которые еще не готовы или по каким-либо причинам не имеют возможности купить собственную жилплощадь.
• Невозможность изменить квартиру по своему вкусу. Квартиросъемщик не может без согласия хозяина объекта сделать ремонт, заменить мебель или выполнить перепланировку в соответствии с личными пожеланиями. Даже минимальные изменения требуется согласовывать с владельцем. Несмотря на то, что некоторые собственники лояльно относятся к подобным инициативам, арендаторам нет смысла вкладываться в чужую недвижимость, ибо нет гарантии, что после ремонта их не попросят съехать.
• Мошенничество. Одним из минусов аренды в сравнении с ипотекой, в особенности в Москве и других крупных городах, является высокий риск нарваться на мошенников. На сегодняшний день существует большое количество схем, из-за которых люди могут лишиться денег. Во избежание подобных ситуаций рекомендуется обращаться за помощью к проверенным риелторам.
• Неподходящие требования арендодателя. Одним квартиросъемщикам отказывают в аренде жилплощади из-за наличия животных, вторым — из-за несовершеннолетних детей, а третьим — по расовым стереотипам. Подстроиться под каждого арендодателя сложно.
• Съемная квартира никогда не станет вашей собственностью. Сколько бы лет арендатор не снимал жилплощадь (встречаются случаи, когда срок превышает 10 лет), недвижимость останется собственностью арендодателя. И это, пожалуй, одна из ключевых причин, почему ипотека лучше аренды.

Плюсы и минусы ипотеки

Ипотечному кредитованию отдают предпочтение граждане со стабильным доходом, которые не готовы к частым переездам и планируют обзавестись семьей и собственным жильем. Чем же ипотека выгоднее аренды?

• Собственная недвижимость. И съем жилплощади, и ипотечный кредит предполагают внесение ежемесячных платежей. Однако в первом случае они уходят постороннему человеку, во втором — в счет собственного жилья, которое еще на этапе оформления займа оформляется в вашу собственность.
• Быстрая покупка без необходимости накопления. Многие граждане вынуждены снимать квартиры, вместо приобретения собственной, поскольку отсутствует необходимая стартовая сумма. Из-за стоимости жилья на рынке недвижимости накопить на покупку практически невозможно. В случае с ипотекой достаточно первоначального взноса. Если и его нет, банк может предложить специальные программы, упрощающие получение займа. Например, в Росбанк Дом заемщики могут взять кредит на первоначальный взнос.
• Хороший способ инвестирования. В этом вопросе ипотека однозначно лучше аренды. Почему? Возвращаемся к первому пункту этого списка. Важно отметить, что стоимость квадратных метров постоянно повышается. А это значит, что спустя некоторое время квартиру, купленную в ипотеку, можно будет продать по более выгодной цене или сдавать в аренду.
• Льготные программы кредитования. С целью поддержки населения государство разрабатывает специальные продукты, позволяющие купить жилье на более мягких условиях. Процентные ставки по кредитам с господдержкой могут начинаться от 0,01%, например, как в случае с «Дальневосточной ипотекой». Благодаря льготным программам купить жилье становится значительно проще.
• Покупка квартиры от застройщика со скидкой. Многие банки сотрудничают с компаниями-девелоперами. Приобретая недвижимость по партнерской программе, кредитополучатель может рассчитывать на снижение процентной ставки.
• Возможность распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Вам не придется согласовывать с кем-то свои решения относительно планировки, мебели, наличия животных, количества гостей и т. д.
• Фиксированные платежи. График с датами и суммой оплаты составляется на этапе оформления ипотеки, и в отличии от аренды не может поменяться по желанию кредитора.

Минусы ипотечного кредитования, конечно, тоже имеются. И часто именно они отпугивают потенциальных заемщиков от оформления займа. Рассмотрим наиболее распространенные.

• Большой первоначальный взнос. В среднем его сумма составляет от 15% от стоимости недвижимости. Накопление авансового платежа может занять много времени. В качестве альтернативы банк можете предложить использовать в качестве первоначального взноса средства материнского капитала или деньги, полученные в рамках помощи многодетным семьям. Такой вариант возможен, только если данные субсидии вам положены.
• Переплата. Чем больше срок кредитования, тем больше заемщик заплатит банку. По этой причине многие кредитополучатели стараются закрыть долг как можно скорее, делая частичные досрочные платежи.
• Финансовая дисциплина. Как и в случае с арендой, ипотека предполагает строгое соблюдение графика платежей. Наличие просрочек грозит назначением штрафов и пеней. Как следствие — отметка в кредитной истории и затруднения с одобрением кредитов в последующем.
• Проблемы с застройщиком. При покупке новостройки на этапе возведения существует риск столкнуться с такими проблемами, как заморозка строительства, перенос сроков сдачи объекта, банкротство строительной компании.

Что вы предпочтете, аренду жилья или ипотеку, зависит исключительно от ваших целей и требований. Чтобы понять, какой вариант выбрать, следует учитывать свои финансовые возможности, будущие планы, семейное положение и т. д.

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку

Некоторые заемщики, планирующие взять ипотеку и сдавать в аренду жилье, чтобы полученными средствами погашать имеющуюся задолженность, не уверены, возможна ли сдача ипотечной недвижимости. Их ошибка заключается в убеждении, что пока купленная квартира находится в залоге, с ней невозможно совершать никаких действий. Да, отчасти это верно. Однако на законодательном уровне нет препятствий для сдачи внаем жилплощади, находящейся в ипотеке (ГК РФ, ст. 346 п. 3). Ограничения касаются юридических процедур, в том числе продажи, прописки в квартире третьих лиц, дарения.

Согласно законодательству заемщик может сдавать взятое в кредит жилье без согласования с банком, если кредитным договором не предусмотрено иное. То есть, если в документе указано, что требуется разрешение кредитора, то перед сдачей недвижимости следует уведомить банковскую организацию, написав соответствующее заявление в отделении. Если же взять ипотеку и сдавать в аренду жилплощадь без согласования с кредитором, последний имеет право потребовать досрочно погасить задолженность (при наличии такого условия в кредитном соглашении). По этой причине эксперты рекомендуют детально изучать договор кредитования на предмет подобных нюансов. Как только получено одобрение банка, можно смело размещать объявление о сдаче квартиры в аренду.