РБК+ : Умная ипотека

Внедрение цифровых технологий на рынке недвижимости позволяет значительно снизить издержки всех его участников и в перспективе может привести к снижению ставок по жилищным кредитам.

На рынке недвижимости полным ходом идет внедрение цифровых технологий. Осуществляется переход на электронные формы документооборота и отчетности, вводится автоматический контроль залоговой стоимости объектов недвижимости, рассматриваются перспективы диджитализации кадастрового учета и архивирования данных. В сфере ипотечного кредитования и оформления договоров долевого участия (ДДУ) начинает применяться технология блокчейн.

Блокчейн представляет собой децентрализованную цепь информационных электронных блоков, расположенных в хронологическом порядке. Блоки не имеют общего сервера, а хранятся на множестве компьютеров, составляющих данную цепь. Любая новая операция трансформируется в новый блок цепочки, который содержит информацию обо всей сети в целом. При этом исключается возможность добавить фальшивый блок, изъять или изменить уже существующий, поскольку для этого надо внести изменения во все блоки системы, состоящей из сотен тысяч компьютеров — участников сети. Это повышает прозрачность системы и доверие участников. Именно эти качества технологии привлекают как предпринимательское сообщество, так и государственные структуры.

На VI Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России» директор по разработке и реализации ипотечных продуктов «Дом.РФ» (ранее АИЖК) Олег Комлик заявил, что уже 84% заемщиков готовы воспользоваться электронными услугами при оформлении ипотечного кредита. Но на практике внедрение новых технологий пока происходит фрагментарно. В частности, усилиями отдельных игроков рынка в цифровые технологии переводятся операции, связанные с продажей жилья по договорам долевого участия и ипотеки. Наиболее активно в этой сфере сегодня ведут себя крупные банки. К созданным ими системам электронной регистрации сделок подключились многие столичные застройщики.

«Мы почти полностью перешли на электронную регистрацию договоров долевого участия, что привело к сокращению сроков процесса минимум в три раза, а также позволило существенно снизить объем ручной работы. Большинство сделок проходит с использованием сервиса безопасных расчетов Сбербанка, который дает возможность получать средства после регистрации ДДУ в автоматическом режиме», — рассказал РБК+ руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ФСК «Лидер» Павел Тимошенко.

Кроме того, представитель девелоперской компании рассказал, что ИТ-платформа компании сейчас интегрирована с системами кредитного анализа нескольких банков. «Мы ушли от бумажного документооборота при одобрении кредитными организациями участия наших покупателей в их ипотечных программах. Это позволило в разы сократить сроки согласований в нескольких банках одновременно, причем почти без человеческого участия», — говорит Павел Тимошенко.

Электронная регистрация позволяет не только ускорить процесс, но и повысить безопасность проведения сделки. «Подделать электронную цифровую подпись практически невозможно, также исключается вероятность совершения ошибки при переносе данных из бумажного договора в базу Росреестра. При выпуске электронной цифровой подписи в программу заносятся не только паспортные данные, но и СНИЛС и ИНН. И если будут расхождения с договором, то регистрационный орган приостановит процесс», — объясняет руководитель направления по развитию ипотечных программ девелоперской группы компаний «Инград» Вячеслав Приймак.

Востребованным цифровым сервисом, по словам руководителя кредитного департамента банка «ДельтаКредит» Алексея Просвирина, также является автоматический контроль залоговой стоимости объектов недвижимости. «Сегодня сервисные поставщики предлагают различные модели анализа рыночной стоимости, принцип которых основывается на автоматическом поиске объектов-аналогов с соответствующими характеристиками и дальнейшем сравнении стоимости. Такие сервисы позволяют сделать процесс андеррайтинга предмета залога частично или полностью автоматизированным, повысить его эффективность и качество залогового портфеля», — говорит банковский специалист.

Конкретные шаги в сфере диджитализации рынка недвижимости предпринимают и профильные госструктуры. В частности, «Дом.РФ», как рассказали РБК+ в пресс-службе этой организации, сейчас совместно с Росреестром и Внешэкономбанком реализует пилотный проект по регистрации договоров долевого участия на базе блокчейна в Ленинградской области. На сегодня в рамках этого проекта уже зарегистрировано 177 договоров.

Также «Дом.РФ» совместно с Тинькофф Банком работает над созданием платформы по выдаче и сопровождению ипотечных кредитов в режиме онлайн. Платформа предполагает привлечение ипотечных клиентов через интернет с использованием технологий банка, построение системы автоматического одобрения ипотечных заявок по стандартам «Дом.РФ», подписание кредитных документов и выдачу ипотечных кредитов, онлайн-регистрацию сделок в Росреестре и онлайн-выдачу ипотеки.

Активные участники профессионального сообщества стремятся привести все разрозненные начинания в единую систему. В частности, при Российской ассоциации криптовалют и блокчейна (РАКИБ) в феврале 2018 года была организована специальная рабочая группа, перед которой, как рассказал вице-президент этой ассоциации Валерий Петров, была поставлена цель — унифицировать и стандартизировать блокчейн-процессы при оформлении и обслуживании ипотеки.

Сейчас на базе ассоциации создана саморегулируемая организация РАКИБ. «Вся дальнейшая работа будет вестись в юрисдикции этой СРО. В рамках данной организации учрежден профильный комитет, который будет заниматься темой блокчейна, в том числе применительно к деятельности банков и финансовых организаций. И первый вопрос на повестке дня комитета — это как раз ипотека, поскольку данная тема сейчас волнует очень многих, имеет особую значимость для строительной отрасли и рынка недвижимости», — рассказал Валерий Петров.

При этом новая структура не ставит своей целью создание своей блокчейн-системы. Непосредственно технология будет по-прежнему реализовываться на аппаратно-программных средствах банков. «Наша задача — унифицировать имеющиеся разработки, выработать единые стандарты для смарт-контрактов, в которых будут фиксироваться все действия и движения по ипотечным договорам. Мы, конечно, не сможем давать банкам какие-то указания, но стандарты позволят вновь приходящим в систему организациям избегать ошибок и не допускать лишних издержек», — поясняет Валерий Петров. Потребитель, в свою очередь, получит понятные и приблизительно одинаковые правила игры во всех банках, что, по мнению эксперта, увеличит спрос на ипотечные продукты.

Итогом работы должно стать снижение издержек банков на продажу и обслуживание ипотечных продуктов, что, в свою очередь, как подсчитали в РАКИБ, может привести к снижению ставок по кредитам как минимум на один процентный пункт.

И банк, и клиент смогут контролировать целостность информации об ипотечном кредите. «Внедрение блокчейна исключит возможность изменять записи транзакций, в том числе со стороны кибермошенников, упростит урегулирование спорных вопросов при последующих перепродажах объекта недвижимости на вторичном рынке. Технология позволит увидеть любые изменения, касающиеся заявки, в том числе в режиме реального времени. То есть даст максимальную прозрачность, а также позволит усовершенствовать технологию продаж и страхования ипотечных сделок», — отмечает Валерий Петров.

Также планируется автоматизировать учет сбора заявок и управления уже выданными кредитами. Как следствие, количество «физических» посещений банка клиентом снизится до минимума. А после внедрения единой системы удаленной идентификации все операции можно будет совершить, не выходя из квартиры.

Кроме того, уже 1 июля 2018 года вступит в силу закон об электронных закладных. Возможность выдавать электронную ипотечную закладную приведет к сокращению сроков оформления ипотечного кредита, сэкономит время заемщиков. В перспективе и этот факт позволит снизить ставки за счет сокращения расходов банков, считают в «Дом.РФ».