Коммерсант: Поймай свою ставку

В 2017 году ставки по ипотеке опустились ниже 10%, что привело к развитию масштабной кампании по рефинансированию. Доля таких кредитов в новых выдачах банков по итогам года превысила 7%.

В прошлом году ключевая ставка Банка России была понижена с 10% до 7,75% (сейчас — 7,25%), что привело к существенному удешевлению стоимости банковских кредитов. Ипотечные ставки опустились до исторических минимумов: средневзвешенная ставка снизилась с 11,5% в начале года до 9,8% годовых. У госбанков появились программы с возможностью получения ипотеки от 7,4% годовых. В майском указе президент РФ Владимир Путин задал целевой ориентир для снижения ипотечных ставок по рынку в целом — ниже 8% к 2024 году.

Таким образом, особенно актуальным становится рефинансирование ипотечных кредитов, взятых заемщиками в 2014-2016 годах по ставкам 13-16% годовых. По оценке аналитического центра ДОМ.РФ, в 2017 году 75-85 тыс. семей смогли рефинансировать ипотечные кредиты на общую сумму 140-150 млрд руб.— это 7,5% от общего объема выдач. "Сейчас на рефинансирование приходится 10-15% новых выдач,— оценивает глава Frank RG Юрий Грибанов.— Мы ожидаем, что в течение этого года эта доля сохранится примерно на том же уровне". Но некоторые банкиры не исключают, что объем рефинансирования может быть и больше. "Мы ожидаем, что объемы рефинансирования в 2018 году будут больше, чем в предыдущий период, и могут достигнуть 20-25% от общего объема выдач,— указывает управляющий директор по розничным продуктам Абсолют-банка Антон Павлов.— В прошлом году многие заемщики предпочитали подождать, когда ставка опуститься еще ниже, чтобы получить наиболее выгодные условия, но сейчас психологическая отметка преодолена, поэтому откладывать сделку смысла нет. Сейчас мы видим достаточно большой поток заявок".

Клиенты ищут более выгодные условия, желая сэкономить на платежах по кредиту, а банки охотятся за самыми надежными заемщиками (по статистике ипотека отличается наименьшей долей просроченной задолженности среди всех розничных кредитов). Но хотя тренд остается прежним, в текущем году банки разнообразили кампанию по переманиванию чужих клиентов. "Ресурсы для снижения ставок у банков сейчас фактически исчерпаны,— отмечает Антон Павлов.— Поэтому ведущие банки расширяют возможности для рефинансирования кредита. Например, если изначально большинство банков предлагали рефинансировать кредиты уже в готовых объектах недвижимости, то сейчас можно получить более выгодные условия по ипотеке, даже если объект недвижимости еще не сдан в эксплуатацию. Также, безусловно, имеет значение скорость рассмотрения заявки и выхода на сделку". Кроме того, добавляет Юрий Грибанов, ряд банков предлагает рефинансирование с упрощенной процедурой, заявляя, что банк сам оформляет все необходимые документы и выплачивает долг заемщика первому кредитору.

Заемщик может рефинансировать ипотеку двумя способами — увеличив период кредитования или уменьшив процентную ставку, поясняет глава банка "Дельтакредит" Мишель Кольбер. Возможен и комбинированный вариант, отмечают в ДОМ.РФ. В свою очередь, банк будет учитывать ряд факторов, чтобы одобрить сделку: доход клиента, расходы и сумму выплат по ипотеке, кредитную историю клиента, наличие созаемщиков и поручителей.

Важно помнить, что банки практически никогда не рефинансируют собственные кредиты, хотя именно к своему кредитору заемщик обращается с этой просьбой в первую очередь. Прежде всего, это связано с особенностями регулирования. Согласно требованиям ЦБ, снижение процентной ставки по уже выданному кредиту трактуется как ухудшение его качества, а значит, грозит банку повышением отчислений в резервы. Соответственно, банк рискует не только потерять доход по уже выданному кредиту (за счет снижения ставки заемщику), но и получить расходы в виде резервов.

В первую очередь, выбирая программу и банк для рефинансирования, клиенты ориентируются на уровень ставок. Однако важно учитывать, что разница в процентных ставках между первым и вторым кредитом должна составлять минимум 1-2 п.п. Это позволит оправдать расходы на переоформление кредита и сбор необходимых документов. "Мы рекомендуем задумываться о перекредитовании в том случае, если ставка по ипотеке снизится более чем на 2 п.п. и если с момента оформления кредита прошло не более пяти лет",— советует Антон Павлов. "Размер выгоды рассчитывается индивидуально — не только в зависимости от ставки, но и от срока, в течение которого заемщик уже платит кредит,— уточняет Мишель Кольбер.— Чем меньше времени прошло с оформления первой ипотеки, тем больше будет экономия от рефинансирования.

В среднем расходы на рефинансирование составляют порядка 15 тыс. руб., отмечают в ДОМ.РФ. Расходы на переоформление, по словам господина Кольбера,— это страховая премия, комиссия за конвертацию денежных средств, оплата регистрационных услуг, нотариальных сборов и пошлин. "Клиент должен посчитать в графике платежей проценты, которые он заплатит до конца срока по текущему кредиту, запросить у потенциального кредитора размер переплаты по новому кредиту. Потом вычесть из первой суммы вторую и дополнительно вычесть сумму, которую он потратит при оформлении новой сделки",— советует Мишель Кольбер. Например, если заемщик должен банку 2,8 млн руб., ему платить ипотеку еще 14 лет по ставке 13% годовых, то переоформление ипотеки по ставке 10,5% годовых сэкономит более 0,5 млн руб. переплаты.

Рефинансировать имеет смысл ипотеку, срок оплаты которой составляет не менее двух-трех лет. Это связано с тем, что при аннуитетной форме погашения кредита (а у большинства кредитов именно такая форма погашения) в первые несколько лет до 90% ежемесячного платежа составляют проценты. В то же время основной долг гасится минимально. "Важно учитывать, что не все ипотечные заемщики могут воспользоваться рефинансированием,— предупреждает Антон Павлов.— Как правило, банки не осуществляют рефинансирование кредитов, если по ипотеке осуществлялось частичное досрочное погашение за счет средств материнского (семейного) капитала. Кроме того, данное ограничение может распространяться на заемщиков, которые уже ранее рефинансировали кредит". Но, к примеру, в ДОМ.РФ такого ограничения нет. Кроме того, при перекредитовании в ДОМ.РФ у заемщиков есть возможность менять перечень собственников и заемщиков по ипотечному кредиту, подчеркивают в организации.

Сейчас значительной разницы между ценовыми предложениями банков уже нет, поэтому особое внимание стоит уделить условиям рефинансирования. "Например, не все участники рынка предоставляют возможность рефинансирования кредита в строящихся объектах, могут быть жесткие требования к объектам недвижимости (особенно в части перепланировок), по возможности привлечения созаемщиков для оформления кредита",— указывает Антон Павлов.