Бизнес Online (business-gazeta.ru) (Казань): Ипотека дорожает – «вторичка» буксует

Пульс рынка недвижимости: эпоха «эскроу» уже здесь, Андрей Беляков построил ТЦ, а Ян Айзенштат — «супермаркет квартир»

На рынке жилья Татарстана выросли все виды сделок, но Казань при этом — исключение: жители столицы РТ, в сентябре гонявшиеся за готовыми квартирами, вдруг отвернулись от «вторички», снизилось и число ипотечных сделок. Видимо, покупатели старались успеть до роста ипотечных ставок, которые прогнозируемо дернулись вверх в октябре. В чем плюсы и минусы принципа «квартирного агрегатора», насколько «провалились» новостройки Кировского и взлетели квартиры в Московском районе — в обзоре «БИЗНЕС Online».

«ОКТЯБРЬСКИЕ ГОРКИ»: ВЫРОСЛО ВСЕ, НО КАЗАНЦЫ ВДРУГ ПЕРЕДУМАЛИ БРАТЬ «ВТОРИЧКУ»

Недолгим было мягкое снижение рынка недвижимости в первый месяц осени. В октябре, по данным управления Росреестра, в целом по Татарстану выросло абсолютно все. Долевое относительно сентября прибавляет 19%, а по сравнению с прошлым годом и вовсе 26%. Вторичное жилье пользуется спросом в республике — таких квартир было куплено на 16% больше, чем год назад. Ну а ипотека, несмотря на рост процентных ставок, прибавила 22%.

При этом в Казани картинка чуть иная. Жители столицы РТ вдруг отвернулись от «вторички», которую активно скупали еще в сентябре, а по сравнению с прошлым октябрем число сделок упало на 16%. В сравнении с сентябрем на 17% меньше стало сделок с ипотекой, хотя относительно прошлого года казанцы все равно взяли на 21% больше ипотечных кредитов. По словам замгендиректора компании «Унистрой» Искандера Юсупова, доля тех, кто расплачивается сразу же, в последнее время растет. И сейчас доля ипотеки — 48% от общего числа сделок компании, рассрочки — 28%, а полной оплаты — 24%.

Складывается впечатление, что часть заемщиков предвидели повышение ставок (для этого достаточно читать новости) и постарались успеть раньше. И действительно, в октябре ряд банков поднял стоимость ипотечных денег: Сбер и ВТБ — на 0,4%, «Зенит» и Раффайзенбанк — на 1%, Россельхозбанк — на 0,3% и т. д.

«Слухи о повышении ставок по ипотеке (пусть и не таком значительном, на 0,5–1 процента) повлекли за собой рост числа сделок, особенно на первичном рынке», — подтверждает гендиректор «НЛБ-недвижимость» и президент гильдии риелторов РТ Андрей Савельев. Нестабильность на финансовом рынке провоцирует людей задуматься о своих сбережениях. «Люди стали возвращаться из депозитов, банков и вкладываться в новостройки. Причем это не профессиональные инвесторы, а люди, которые покупают первичное жилье как инструмент сохранения денег. Таких становится больше. Инвесторы, конечно же, тоже есть, но их количество растет не так стремительно», — говорит Савельев. Это подтверждает и руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова: спрос подогревают разговоры о вероятном обвале рубля, снижение доверия к банковской системе. В итоге люди выбирают недвижимость — да, это не всегда лучший способ инвестиций, но он хотя бы осязаемый.

ЛИДЕР ПО РОСТУ ЦЕН НОВОГО ЖИЛЬЯ — МОСКОВСКИЙ РАЙОН: ЗА ГОД СРЕДНЯЯ КВАРТИРА ПОДОРОЖАЛА НА 31%

Цены на квартиры в росте — по крайней мере, такую картину фиксируют агрегаторы. В частности, по данным Domofond.ru, по сравнению с октябрем 2017 года цены на новостройки выросли на 13,3%, то есть почти на 9 тыс. рублей за «квадрат». Теперь среднестатистическая казанская квартира стоит 74 тыс. рублей за квадратный метр. «Вторичка» подросла на 6%, и метр стоит 72,4 тысячи. По данным сервер Tatre.ru, конкретно в октябре средняя цена на новые квартиры выросла на 1,73% и к концу октября достигла 70,6 тыс. рублей. На вторичном рынке стоимость — более 76 тыс., и рост цены — 0,92%.

Интересно, что, по версии аналитиков «Домофонда», «первичка» в среднем уже обогнала «вторичку», а у Tatre.ru все еще сохраняется разрыв на 6 тыс. за «квадрат». Кому верить? По мнению Гизатовой, конфликт между первичным и вторичным сегментом явно обостряется. «Вторичка» подросла в цене, причем необоснованно сильно, и в Казани клиенты опять стали покупать новые квартиры. Тем более что застройщики борются между собой. «Это как карточная игра: один предлагает ипотеку без первоначального взноса, а второй вытаскивает козырь — первые 6 месяцев по сниженной или минимальной ставке. На самом деле это скрытая скидка, но покупателям и инвесторам интересно, когда идет сниженная ставка или ипотека первые два года не оплачивается, потому что они могут перепродать эту квартиру после ввода дома в эксплуатацию без затрат», — отметила она в разговоре с «БИЗНЕС Online».

Любопытна и статистика по районам. Как оказалось, «квадрат» новостройки быстрее всего дорожает… где бы вы думали? В Авиастроительном районе. По данным «Домофонда», рост за год — 16,9%: с 56,8 до 66,4 тыс. рублей за метр! В спину дышит Приволжский: рост — 16,8%, цена — 65,8 тысячи.

Но вот если переключиться на показатель «квартиры», то здесь падение на 0,9%. Средняя квартира в Авиастрое стоит 2,8 млн рублей. Больше всего подорожание в Московском районе — с 2,8 до 3,6 млн рублей, то есть на 800 тыс. рублей, или на 31%. В Ново-Савиновском рост стоимости новых квартир — с 5 до 6,6 млн рублей, то есть на 30%. А вот Вахитовский с его дорогими квартирами «подрос» всего-то на 2,4% — и теперь средняя квартира в центре стоит 10,4 млн рублей. Грустнее всего застройщикам Кировского района: за год цены новых квартир в среднем понизились аж на 9%. Кстати, Московский и Ново-Савиновский районы лидируют по росту цены квартиры и в сегменте вторичного жилья (+10%), здесь лидеров догнал Кировский район, а Вахитовский с Авиастроительным тоже чуть упали.

БАНКИ ФИКСИРУЮТ РОСТ ИПОТЕКИ И СТАВОК

В банках же отмечают рост ипотечного кредитования и ждут повышения ставок. В частности, ВТБ фиксирует рост числа выдачи ипотеки с начала года на 22% до 14,5 млрд рублей, причем более половины выдано на покупку готового жилья, а объем сделок на вторичном рынке у него вырос на 19%.

В банке «ДельтаКредит» также отмечают, что за три квартала рост ипотеки составил 22%, а на вторичном рынке число выданных кредитов выросло на 47%. «По нашим прогнозам, до конца года средневзвешенная ставка, вероятнее всего, будет находиться в интервале 9,5–10 процентов. В первом полугодии следующего года этот размер ставки сохранится, во втором полугодии составит около 9,5 процента. Это несколько более высокий уровень, чем можно было прогнозировать в середине 2018 года», — говорит Андрей Сухов, руководитель банка в Татарстане. В разговоре с «БИЗНЕС Online» Сухов добавил, что Центробанк пытается стабилизировать рост кредитования в сегменте кредитов без первоначального взноса. В этом году регулятор уже повысил коэффициенты риска в данном сегменте, некоторые банки подняли процентные ставки по кредитам с низким первоначальным взносом.

Этот фактор способствует и повышению ставок в целом, полагает глава Сбербанка Герман Греф. «Пока есть один показатель по поводу повышения ставок с нового года — это повышение резервирования для ипотечных кредитов с маленьким первоначальным взносом», — сказал он.

Если учесть, что в декабре ЦБ вполне может снова повысить ключевую ставку, поводов для «ипотечного оптимизма» не наблюдается.

ЭСКРОУ: ПЕРВЫЙ ПОШЕЛ

Еще одна новость связана с эскроу-счетами. В Казани зарегистрирован первый договор на покупку жилья с использованием данного инструмента — это квартира в ART City от «Унистроя». Для покупателя, по сути, ничего не меняется — разве что ему надо открыть эскроу-счет в банке. Приятным бонусом к договору долевого участия становится его страховка от АСВ на сумму до 10 млн рублей, а деньги со счета списываются в пользу застройщика не ранее получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Обязательной трехсторонняя схема с участием банка становится с июля будущего года. Минусом схемы проектного финансирования, сопутствующей введению эскроу-счетов, является неизбежное повышение стоимости жилья, полагают эксперты. Деньги дольщиков уходят с рынка, их заменяют банковские кредиты под проценты. По оценкам нынешнего директора коттеджного поселка «Примавера», известного девелопера Павла Кострикина, цены могут вырасти довольно сильно — минимум на 15–20%.

«Идет передел рынка в сторону компаний, приближенных к государству, которые, монополизировав рынок, явно не начнут снижать цены, — считает он — Рынок фактически разрушается в том виде, в котором он есть. Он очень сильно монополизируется, все мелкие игроки будут выметены», — предупреждает девелопер о последствиях законодательных изменений. Впрочем, на коротком горизонте ситуация в целом для рынка положительная, Кострикин не видит какого-то грядущего спада, если не будет мощных внешних шоков.

«БРИЗ» ГОТОВИТСЯ К ОТКРЫТИЮ ТЦ «МОКИ» НА КУЛАХМЕТОВА С ПОДЗЕМНОЙ ПАРКОВКОЙ

Новыми разрешениями на строительство рынок пока не озаботился: застройщики в поте лица реализуют уже выданные, объявляя о старте продаж все новых ЖК. Впрочем, грядет еще одно событие в русле тренда, заданного «Унистроем», — застройщики жилья активно идут в сегмент торговой недвижимости. Компания «Бриз» на следующей неделе открывает свой торговый центр «Моки» площадью 22 тыс. кв. метров (для сравнения: площадь «Муравейника» на Колхозном рынке — 20 тыс. «квадратов). Судя по всему, название произошло от объединения названий двух районов — Московского и Кировского, ТЦ достраивается на улице Кулахметова.

Как рассказал «БИЗНЕС Online» гендиректор «Бриза» Андрей Беляков, объект уже введен в эксплуатацию. Сейчас там идет послестроительный ремонт. 29 ноября состоится техническое открытие — в этот день начнет работу один из якорных арендаторов, сеть «Перекресток». Официальное открытие запланировано на 20 декабря: начнут работать все остальные арендаторы. По словам гендиректора «Бриза», примерно половину площадей займут представители крупных ретейлеров, другую половину — индивидуальные предприниматели.

«Магазины одежды, салон красоты или парикмахерская, салон оптики и другие торговые точки, которые в свое время были ликвидированы при принятии закона об уличной торговле», — пояснил Беляков.

Среди якорных арендаторов, помимо «Перекрестка», магазины «Эльдорадо» и «Детский мир». На первом этаже разместится «Перекресток», салоны связи «Билайн» и МТС, салон красоты, салон оптики, отделы одежды и «ювелирки». На втором — «Эльдорадо» и одежный ретейл, на третьем — «Детский мир» и детский игровой центр «Арам зам зам». Также проектом предполагается двухуровневая подземная парковка на 240–270 мест.

СУПЕРМАРКЕТ КВАРТИР НА 2,5 ТЫС. МЕТРОВ

Еще одно открытие состоится уже в эту субботу — в Казани начинает работу компания «Квартимолл», которая позиционируется как федеральный супермаркет недвижимости. «Так же, как и в настоящем супермаркете, у нас предоставляются все сопутствующие покупке услуги. Вам больше не придется самим ездить по городу, посещая офисы застройщиков, подавать документы на ипотеку или искать юристов для консультации», — так позиционируют новый «магазин» представители «Квартимолла». Речь идет об отдельном здании площадью 2,5 тыс. кв. м, где под одной крышей будут предлагать свои услуги и консультанты, и банкиры, и оценщики, и юристы — всего порядка 150 специалистов.

На специально созданном сайте информации пока не так много: сообщается, что «Квартимолл» гарантирует своим посетителям лучший выбор квартир в Казани, поскольку у них представлено более 11 тыс. предложений в новостройках и по вторичной недвижимости. Покупателям гарантируют надежных застройщиков и проверенные варианты: «Унистрой», СМУ-88, «КамаСтройИнвест», «Ак Барс Недвижимость», YIT, СК «Зилантова гора», СМУ-12. На сайте, правда, нет «Бриза», «#Суварстроит», ЖИК и многих других, но тот же «Сувар» обозначен в социальной сети компании. Видимо, некоторые разногласия в этом перечне можно объяснить «детскими болезнями».

Отдельно стоит подчеркнуть, что, приобретая квартиру в «Квартимолле», вы не платите за оказанные услуги, а оплачиваете только стоимость жилья; одной из «плюшек» для клиентов становится скидочная акция от партнеров компании. При покупке жилья выдается дисконтная карта, по которой можно заказать окна со скидкой 20%, входные двери и мебель (от 5 до 12%) или даже целый ремонт.

По данным сервиса «Контур.Фокус», ООО «Квартимолл» зарегистрировано 9 августа 2018 года, директор и владелец — Екатерина Аксенова. Она является также учредителем ряда других компаний. В частности, в 2015–2017 годах Аксенова стала учредителем фирмы «Солд», которая специализируется на продвижении жилых комплексов, а затем эти права перешли к директору компании Яну Айзенштату. Последний в прошлом известен как руководитель девелоперской компании «БАУЕР Групп». Нам удалось дозвониться до Аксеновой, однако она заявила, что не является учредителем «Квартимолла». «Уже нет. Всего доброго», — коротко ответила она. По телефону, указанному на сайте «Солда», отвечает автоответчик, который приглашает всех на открытие супермаркета квартир. Переключения на сотрудников супермаркета не предусмотрено: все, что может сделать человек, решивший позвонить по указанному номеру, — внести себя в список гостей.

В агентствах недвижимости появление нового конкурента встретили спокойно. «Хороший сайт, хорошая идея, молодцы. Чем больше будет таких компаний, тем интереснее будет выбор для заказчиков и покупателей», — оценила Гизатова. Вместе с тем она отметила, что ничего нового и уникального представители «Квартимолла» не предлагают. На сегодняшний день все агентства Казани работают с застройщиками города и могут бесплатно предлагать им на выбор квартиры. «Эта схема ни для кого не секрет: если агентство говорит, что подбор новостройки для вас бесплатный, предполагается, что ему за его услуги заплатит застройщик. Сделано это для того, чтобы компании увеличили свою воронку продаж», — пояснила Гизатова.

Аналогичный инструментарий предлагает и гильдия риелторов, рассказал ее президент Савельев. «Профессиональные риелторы продают квартиры от 35 застройщиков, с привлечением практически всех банков. Разница в том, что инструмент, который существует в гильдии, носит не коммерческий характер, а создан специально для удобства работы. Другие проекты я называть не могу, потому что это будет уже реклама, но таких проектов в Казани как минимум три», — рассказал он.

Но вообще в этой идее агрегатировать все предложения застройщиков есть и подводные камни, ведь застройщики тоже соревнуются по размеру вознаграждения, отмечает Гизатова. И если риелтор будет думать о своем меркантильном интересе, то ему выгоднее вести клиента к тому застройщику, который заплатит больше комиссионных. Еще один минус — вовлеченность ограниченного круга застройщиков. Но ведь и у других есть интересные и стоящие предложения. «Соответственно, может получиться так, что вы просто не узнаете об их существовании и купите другой объект — может быть, дороже. В этом минус таких программ», — считает Гизатова. Потому в любом случае стоит анализировать весь рынок, все предложения, если, конечно, интересует все богатство выбора, а не конкретный объект.