Коттедж.ру: Дом в кредит: что нужно знать о загородной ипотеке?

Повышение доступности ипотечных кредитов затронуло и загородный рынок. По некоторым оценкам, к настоящему моменту в Подмосковье с привлечением заемных средств осуществляется примерно две трети сделок с недвижимостью. Портал Cottage.ru разобрался в финансовых условиях, на которых можно приобрести дом в кредит, и сложностях, подстерегающих заемщика на этом пути.

Условия выдачи

Чтобы заявка на ипотеку получила банковское ободрение, дом должен располагаться не слишком далеко от города, не иметь поблизости промышленных предприятий, трасс интенсивного движения и прочих шумных и экологически вредных объектов. В рассмотрение принимаются лишь официально зарегистрированные объекты, стоящие на кадастровом учете. По словам управляющего директора брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Александра Москатова, участок должен располагаться на землях населенных пунктов с разрешенным видом использования «индивидуальное жилищное строительство», приветсвуется наличие коммуникаций, желательно центральных. Кроме того, у банка ВТБ есть ограничение касаемо материала стен, сообщили порталу Cottage.ru в пресс-службе компании.

«При залоге приобретаемого дома с земельным участком объект должен быть пригоден для круглогодичного проживания, необходимо наличие подъездной дороги, электроснабжения, центральной или локальной канализации, системы отопления, — рассказывает о требованиях банка «ДельтаКредит» руководитель департамента цифровых услуг и маркетинга Алексей Тартышев. — Дом не должен иметь незарегистрированных пристроек или надстроек, в результате которых изменились его внешние границы. Еще одно важное требование — объект не должен находиться на землях особо охраняемых природных территорий. Прежде чем предоставить ипотечный кредит на дом, банк проведет оценочные мероприятия для подтверждения его соответствия необходимым требованиям и определения стоимости предстоящей покупки. В качестве сопутствующих услуг банк «ДельтаКредит» организует страхование имущества клиента от риска потери прав собственности, обрушения или дефектов конструкции. Средний срок ипотечного кредита на загородный дом составляет 16,4 лет».

Что же касается самого заемщика, то для одобрения займа в банке «ДельтаКредит» ему должно быть минимум 20 лет на момент подачи заявки на кредит, при этом покупатель не может быть старше 64 лет к моменту полного погашения займа. Банк кредитует как наемных работников, так и учредителей, и соучредителей компаний, и индивидуальных предпринимателей. Очень важно для заемщика иметь положительную кредитную историю: в настоящий момент несоответствие кредитной истории требованиям банка — самая популярная причина отказа.

Вместе с тем, программы государственной поддержки, такие, как материнский капитал и сертификаты, распространяются и на загородный рынок. Материнский капитал заемщик имеет право внести в счет оплаты первоначального взноса. Кроме сертификата гражданин должен представить банку справку о количестве денег на счету.

Два актива

Программы ипотечного кредитования загородной недвижимости действуют далеко не во всех банках в виду ее пониженной ликвидности. Такие объекты, в отличие от квартир в многоэтажках, сложнее поддаются типологизации, что существенно усложняет расчет финансовых рисков. При этом оценщикам фактически приходится иметь дело с двумя активами. Кроме самого дома это еще и участок, на котором он располагается. «С юридической точки зрения речь идет о двух объектах недвижимости со своими рыночными характеристиками, а именно — о земле и доме, — говорит управляющий директор «Метриум Премиум» и участник партнерской сети CBRE Илья Менжунов. — Хороший дом может находиться на плохом участке, равно как и наоборот, и в обоих случаях оценить общую стоимость актива непросто. Между этими крайностями есть еще сотни, если не тысячи различных комбинаций. Именно поэтому, с точки зрения банка, загородный объект — это более рискованный актив, чем, скажем, квартира в крупном ЖК массового сегмента». Поэтому кроме самого дома покупатель в качестве залога обязан внести еще и сам участок, на котором располагается объект. Если актив изымут, реализовать домовладение на участке, которым не владеет кредитная организация, будет невозможно.

Больше взносы, выше ставки

Вследствие затруднений с расчетами рисков первоначальный взнос, как и кредитная ставка, в большинстве случаев завышается по сравнению с городским типовым жильем. «Если при покупке городской квартиры размер первоначального взноса может составлять 15% от общей стоимости, то при покупке загородной недвижимости барьер, как правило, возрастает до 30%, — комментирует генеральный директор АН «Белые Ветры» Александр Либов. — Повышая размер первоначального взноса, банк пытается обезопасить себя от финансовых рисков. Если заемщик оказывается не в состоянии вернуть кредит, то банк, сделав дисконт в эти самые 30%, которые заплатил покупатель, получает возможность данную недвижимость оперативно продать. Если же первоначальный взнос клиента составляет всего 15%, то продать объект с аналогичным дисконтом может оказаться невозможным». Однако для каждого объекта в силу его специфики могут быть выдвинуты уникальные условия. Так, «Сбербанк» по некотором видам загородной недвижимости дает возможность взять кредит с 15% первоначальным взносом, рассказывает Александр Москатов. Остальные банки, как и ранее, предлагают ипотечные программы с существенным первым взносом, от 20 до 40%. Минимальный первоначальный взнос в банке «ДельтаКредит» составляет 40%, сообщил Алексей Тартышев.

Средняя ставка по загородной ипотеке примерно на 1% выше средней ставки по городской недвижимости и составляет, по данным «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», 10,26% (тогда как по городу — примерно 9,5%). Ставка на загородную недвижимость в банке «ДельтаКредит» начинается от 10,25%, сообщили в компании. Впрочем, отдельным категориям граждан некоторые банки дают определенные преференции. В банке «ВТБ» кредит на покупку недвижимости можно оформить по ставке от 9,5% в рамках программы «Люди дела», которая распространяется на работников сферы образования, здравоохранения, правоохранительных и налоговых органов.

Поселки в приоритете

«Если мы говорим в целом о рынке загородной недвижимости, то чем более «типовой» объект приобретается клиентом, тем лучше, — говорит Илья Менжунов. — В этом случае кредитор относительно легко может оценить его стоимость, ликвидность и перспективы перепродажи. В крупных организованных коттеджных поселках наверняка уже были заемщики, тогда шанс одобрения ипотеки возрастает». В КП «Золотые Сосны» ведут активную работу с банками, подтверждает коммерческий директор Антон Алимов. По его словам, покупатели охотно пользуются ипотечным кредитованием. На данный момент из 150 проданных за 3 года домов почти 60 домовладений — это ипотечные сделки. Таким образом, поэтому ипотека является одним из важнейших источников выполнения плана продаж.

«Портрет нашего ипотечного покупателя можно разделить на 2 основных типа, — комментирует Антон Алимов. — Первый тип, это покупатель на контракт чуть меньше среднего (7-8 млн рублей) с первым взносом 20-30% и перспективой досрочно погасить кредит после реализации другой недвижимости в ближайшие 2-3 года. Второй же тип нашего ипотечного покупателя — это собственники бизнеса, которые приобретают домовладения в «Золотых Соснах» стоимостью 10-12 млн рублей, которым выгоднее воспользоваться ипотекой, чем «вынимать» деньги из своего бизнеса».

Суммы кредитов и объемы выдачи

По данным «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» средний размер ипотечного кредита на вторичном загородном рынке Подмосковья в 2018 году составляет 5,4 млн рублей. В целом по стране на покупку загородного дома граждане занимают от 4 млн до 6 млн руб., рассказал Илья Менжунов. Однако сами банки приводят несколько другие цифры. Средняя сумма загородного ипотечного кредита в банке «ДельтаКредит» составляет 2,7 млн рублей, сообщили в компании.

Как сообщили в пресс-службе ВТБ, доля загородной недвижимости в общем объеме выдач ипотечных кредитов незначительна и составляет порядка 1,5%. В банке «ДельтаКредит» доля загородных домов в 2018 году составляет 1,8%, в 2017 году — 1,7%, а в 2016 году — 2,3%. По словам Ильи Менжунова, в московском регионе доля загородных заемщиков не превышает 2-2,5% от общего объема выдачи ипотеки. Это связано, прежде всего, со значительной стоимостью загородных домовладений в Московской области. По стране эта доля, скорее всего выше, особенно в регионах с развитым индивидуальным жилищным строительством (Краснодарский край, Ростовская область, Ставропольский край и т.д.), где разница в стоимости домовладения сопоставима с ценой квартиры аналогичной площади. Впрочем, в организованных коттеджных поселках отмечают рост популярности ипотеки. За последние 1-2 года в КП «Золотые Сосны» зафиксировали рост числа ипотечных сделок на 15-20%.

Множество подводных камней могут сделать загородную ипотеку даже более накладной, чем городскую. Эксперты настоятельно рекомендуют прибегать к кредитованию лишь в случае с организованными коттеджными поселками. Изучив историю вопроса с этим трудно не согласиться.

Александр Ковалевский